INVESTIMENTI IN ABITAZIONI DA CONCEDERE IN LOCAZIONE

DEDUZIONE DEL 20% DEL PREZZO DI ACQUISTO O DELLE SPESE DI COSTRUZIONE

 

 

 

Novità del DL 133/2014 convertito L. 164/2014 (c.d. “Sblocca Italia”)

Con l’art. 21 del DL 133/2014, conv. L. 164/2014, sono state introdotte disposizioni volte ad incen­tivare l’investimento dei privati in abitazioni:

  • di nuova costruzione o che siano state oggetto di interventi di recupero edilizio;
  • dotate di elevate prestazioni energetiche;
  • da destinare alla locazione.

AMBITO APPLICATIVO

Viene infatti prevista una deduzione dal reddito complessivo pari al 20% delle spese sostenute per:

  • l’acquisto di unità immobiliari residenziali di nuova costruzione, invendute alla data del 12.11.2014 (data di entrata in vigore della legge di conversione);
  • l’acquisto di unità immobiliari residenziali oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e risanamento conservativo;
  • gli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità immobiliari di cui sopra;
  • le prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d’appalto, per la costruzione di unità immobi­liari residenziali su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già stati riconosciuti diritti edificatori.

SOGGETTO BENEFICIARIO

Possono beneficiare della deduzione del 20% le persone fisiche non esercenti attività commer­ciale.

DURATA DELL'AGEVOLAZIONE

Sono agevolati gli acquisti di unità immobiliari residenziali effettuati dall’1.1.2014 al 31.12.2017.

 

Acquisti di unità immobiliari di nuova costruzione

Con l’introduzione della nuova condizione necessaria per fruire dell’agevolazione secondo cui le unità immobiliari di nuova costruzione che vengono acquistate devono risultare “invendute alla data di entrata in vigore della legge di conversione”, si crea un contrasto con la disposizione che prevede che sono agevolati gli acquisti effettuati dall’1.1.2014.

Infatti, se l’immobile deve avere la qualifica di invenduto alla data del 12.11.2014, appare chiaro che non potranno beneficiare del bonus fiscale gli acquisti di immobili nuovi effettuati nel periodo intercorrente dall’1.1.2014 al 12.11.2014, in quanto carenti della suddetta condizione. Potranno invece beneficiare del bonus gli acquisti operati a partire dal 13.11.2014.

Acquisti di unità immobiliari oggetto di interventi di recupero edilizio

Conseguentemente a quanto sopra detto, la data dell’1.1.2014 a partire dalla quale gli acquisti sono agevolati deve intendersi riferita alle sole compravendite di unità immobiliari residenziali che sono state oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e risanamento conservativo.

Costruzione in proprio delle unità immobiliari

La limitazione temporale dall’1.1.2014 al 31.12.2017 dovrebbe applicarsi anche in relazione alle spese soste­nu­te per la costruzione in proprio delle unità immobiliari.

CONDIZIONI PER BENEFICIARE DELL'AGEVOLAZIONE

La deduzione del 20% spetta a condizione che:

  • entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, l’unità immobiliare venga destinata alla locazione in via continuativa per almeno 8 anni; tuttavia, il diritto alla deduzione non viene meno se, per motivi non impu­ta­bili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso degli 8 an­ni e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della risoluzione del precedente contratto;
  • il locatore ed il locatario non siano parenti entro il primo grado (sono parenti di primo grado, ad esempio, il padre ed il figlio);
  • il canone di locazione non sia superiore:

–       a quello definito in ambito locale per gli alloggi di edilizia “convenzionata”;

–       ovvero al minore importo tra il canone cosiddetto “concordato” sulla base degli accordi definiti in sede locale ai sensi dell’art. 2 co. 3 della L. 9.12.98 n. 431 e quello definito in ambito comunale (c.d. “edilizia a canone speciale”) ai sensi dell’art. 3 co. 114 della
L. 24.12.2003 n. 350;

  • l’unità immobiliare sia a destinazione residenziale e non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili di pregio);
  • l’unità immobiliare non sia ubicata nelle zone destinate ad usi agricoli (zone E ai sensi del DM 3.4.68 n. 1444);
  • l’unità immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B ai sensi dell’Allegato 4 del DM 26.6.2009, ovvero ai sensi della normativa regionale, laddove vigente.

LIMITE MASSIMO DI SPESA

Per l’acquisto o la realizzazione delle suddette unità immobiliari destinate alla lo­ca­zio­ne, l’agevola­zione spetta nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000,00 euro.

 

Il limite riguarda, quindi, complessivamente:

  • il prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita;
  • le spese sostenute per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d’appalto, per la costru­zione dell’unità immobiliare sull’area posseduta (in questo caso, le spese di costruzione sono attestate dall’impresa che esegue i lavori).

 

La deduzione spetta anche per l’acquisto o la realizzazione di ulteriori unità immobiliari destinate alla locazione, fermo restando il limite massimo complessivo di spesa pari a 300.000,00 euro. Quindi, il limite massimo di spesa su cui calcolare la deduzione è di 300.000,00 euro, ma non sono previste limitazioni al numero delle unità immobiliari.

 

Interessi passivi

Nonostante la norma non lo dica espressamente, sembrerebbe che anche gli interessi passivi rientrino nel limite complessivo di 300.000,00 euro.

Sul punto, tuttavia, appaiono necessari chiarimenti ufficiali, anche con riferimento alle modalità di calcolo degli interessi passivi che possono godere dell’agevolazione.

CESSIONE IN USUFRUTTO DELLE UNITA' IMMOBILIARI

Viene prevista, inoltre, la possibilità di cedere in usufrutto le unità immobiliari acquistate con l’agevolazione fiscale in oggetto, anche contestualmente all’atto di acquisto e anche prima della scadenza del periodo minimo di locazione di otto anni, a soggetti giuridici pubblici o privati operanti da almeno dieci anni nel settore dell’al­loggio sociale (ai sensi del DM 22.4.2008), a condizione che:

  • venga mantenuto il vincolo alla locazione con il limite di canone di cui si è detto sopra;
  • il corrispettivo di usufrutto, calcolato su base annua, non sia superiore all’importo dei canoni di locazione determinati in base agli anzidetti criteri.

RIPARTIZIONE DELLA DEDUZIONE

La deduzione del 20% è ripartita in 8 quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione.

Di conseguenza, la deduzione massima dal reddito potrà essere di 60.000,00 euro complessivi (20% di 300.000,00 euro), pari a 7.500,00 euro all’anno.

INCUMULABILITA' CON ALTRE AGEVOLAZIONI FISCALI

La deduzione in esame non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese.

DISPOSIZIONI ATTUATIVE

Con un DM saranno definite le ulteriori modalità attuative dell’agevolazione in esame.